2021上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（上海房地產(chǎn)走向）
（來源：易居研究院）2025年，上海上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)深化調(diào)整的房地宏觀背景下，憑借堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)城市基本面、精準(zhǔn)的狀上走政策調(diào)控與持續(xù)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，展現(xiàn)出很強(qiáng)的海房韌性與發(fā)展定力本報(bào)告基于2025 年1-11月市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，從土地供應(yīng)、地產(chǎn)新房交易、上海二手房流通、房地商辦轉(zhuǎn)型等多維度系統(tǒng)梳理市場(chǎng)特征，產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)深度解析政策紅利釋放、狀上走區(qū)域價(jià)值重構(gòu)、海房品質(zhì)升級(jí)加速等核心機(jī)遇，地產(chǎn)全面總結(jié)市場(chǎng)在供需平衡、上海資源配置、房地民生保障等方面的產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)積極成效。
同時(shí)，結(jié)合“十五五”規(guī)劃要求與城市發(fā)展戰(zhàn)略，從需求激活、供給優(yōu)化、金融賦能、監(jiān)測(cè)升級(jí)等維度提出系統(tǒng)性建議，并對(duì) 2026 年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)判，為推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡提供參考。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化2025 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)頂住全國(guó)行業(yè)調(diào)整壓力，以“穩(wěn)投資、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為核心目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了量穩(wěn)質(zhì)升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)“核心資產(chǎn)堅(jiān)挺、改善需求主導(dǎo)、政策效應(yīng)凸顯。
”的鮮明特征，結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效顯著，充分彰顯了房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，呈現(xiàn)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)和很強(qiáng)的韌性（一）土地市場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)供給聚焦核心，多元主體踴躍參與2025 年上海土地市場(chǎng)堅(jiān)持“精準(zhǔn)供地、提質(zhì)增效
”原則，實(shí)現(xiàn)了供需兩端的動(dòng)態(tài)平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化2025年1-11月，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn)根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海1-11月出讓土地總建筑面積1223.9萬(wàn)平方米，同比上漲0.93%。
，其中商品住宅用地總成交建筑面積327.1萬(wàn)平方米，同比上漲3.48%上海今年通過公開市場(chǎng)（公開掛牌出讓的住宅、商住地，不含協(xié)議、遴選等方式）出讓土地成交金額1520億元，同比增幅 9.7%土地市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，既反映了開發(fā)商對(duì)上海城市發(fā)展前景的堅(jiān)定信心，也為后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)提供了優(yōu)質(zhì)保障。
核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步凸顯徐匯濱江、北外灘等熱門板塊地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率保持在合理區(qū)間這些地塊憑借完善的配套設(shè)施、優(yōu)越的自然景觀與清晰的規(guī)劃定位，成為品牌房企的必爭(zhēng)之地，也為未來高端住宅產(chǎn)品的打造奠定了基礎(chǔ)。
市場(chǎng)參與主體呈現(xiàn)多元化格局，民企活力顯著回升在政策支持與市場(chǎng)信心修復(fù)的雙重作用下，民企參與土拍的積極性明顯提高，11月第九批次土拍中，佳運(yùn)置業(yè)、寶業(yè)房地產(chǎn)等民企成功溢價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，與國(guó)央企共同構(gòu)成市場(chǎng)穩(wěn)定的。
“雙引擎”這種多元競(jìng)爭(zhēng)格局不僅優(yōu)化了市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，也促進(jìn)了開發(fā)理念的創(chuàng)新與產(chǎn)品品質(zhì)的提升，為土地市場(chǎng)注入了可持續(xù)發(fā)展的活力（二）新房市場(chǎng)：品質(zhì)升級(jí)主導(dǎo)行情，價(jià)格保持穩(wěn)健增長(zhǎng)2025 年上海新房市場(chǎng)延續(xù)“
量穩(wěn)價(jià)升”態(tài)勢(shì)，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-11月上海商品住宅銷售面積504.1萬(wàn)平方米，成交套數(shù) 40503套，10月價(jià)格指數(shù)連續(xù)84個(gè)月保持同比正增長(zhǎng)，累計(jì)同比上漲 5.8%，漲幅位居全國(guó)主要城市前列市場(chǎng)運(yùn)行的核心特征是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向高端化、改善型加速升級(jí)，居住品質(zhì)成為購(gòu)房者決策的核心考量。
高端改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)絕對(duì)主力，核心資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)凸顯2025 年 1-11 月，商品住宅銷售金額前十項(xiàng)目合計(jì)銷售1124.39億元，入圍門檻提升至62.84億元，上海壹號(hào)院以 220.3 億元穩(wěn)居榜首，金陵華庭、翡云悅府等項(xiàng)目銷售額均突破百億元。
高端項(xiàng)目的熱銷不僅體現(xiàn)在成交金額上，更展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)號(hào)召力：金陵華庭二期推出的 360-875㎡大平層及復(fù)式樓，均價(jià) 20.5 萬(wàn)元 /㎡，120 套房源全部售罄，錄得銷售額 98.43 億元；高福云境項(xiàng)目平均單價(jià)達(dá)
21 萬(wàn)元 /㎡，600㎡戶型開盤當(dāng)日即售罄，總銷售額一舉超過2024年全年上海同價(jià)段豪宅成交總額這些項(xiàng)目普遍具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)景觀、綠色智能等多重優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)契合了高凈值人群的居住需求與資產(chǎn)配置需求產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)核心，綠色智能特征顯著。
在“好房子”建設(shè)理念引導(dǎo)下，開發(fā)商紛紛加大在綠色建筑、智能系統(tǒng)等方面的投入，形成了政策激勵(lì)與市場(chǎng)需求的良性互動(dòng)同時(shí)，新房產(chǎn)品總價(jià)段結(jié)構(gòu)優(yōu)化，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-11月上海新建商品住宅總價(jià)段面積占比分別為：。
500-700萬(wàn)元區(qū)間占比最高，達(dá)19.91%；300-500萬(wàn)元區(qū)間次之，占18.14%；1000-1500萬(wàn)元區(qū)間位居第三，占15.80%；700-900萬(wàn)元和3000萬(wàn)元以上區(qū)間也較為顯著，分別占
12.70%和11.57%，可見新房產(chǎn)品梯度更加合理。
（三）二手房市場(chǎng)：政策激活剛需釋放，成交規(guī)模穩(wěn)中有升2025 年上海二手房市場(chǎng)在政策紅利持續(xù)釋放的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)了成交規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)與市場(chǎng)流動(dòng)性的有效提升從1-11月的總體狀況看，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-11。
月二手住房成交20.7萬(wàn)套，同比上漲8.3%其中8月“滬六條”新政出臺(tái)后，市場(chǎng)活躍度明顯回升，9月成交環(huán)比上漲 3%，同比上漲 27%，11 月更是環(huán)比增長(zhǎng)24.1%，創(chuàng)下近7個(gè)月來新高，躋身全年月度成交。
“第三高”二手房市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，為居民置業(yè)升級(jí)與資產(chǎn)優(yōu)化配置提供了重要渠道，也與新房市場(chǎng)形成了良性互補(bǔ)剛需群體成為市場(chǎng)核心支撐力量，成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)普惠特征CRIC數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)元以下的二手房源成為成交主力，占比超過。
60%，這一現(xiàn)象既反映了剛需群體的真實(shí)居住需求，也得益于房?jī)r(jià)回調(diào)與購(gòu)房成本下降帶來的入市門檻降低從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)等外圍區(qū)域成交套數(shù)占比達(dá)69.69%，與“滬六條”外環(huán)外限購(gòu)放松政策形成精準(zhǔn)呼應(yīng)，政策導(dǎo)向性特征顯著。
二 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的發(fā)展機(jī)遇與深化調(diào)整2025 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”、從“增量主導(dǎo)”向“存量?jī)?yōu)化”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期在政策紅利持續(xù)釋放、城市更新加速推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)能級(jí)不斷提升的多重利好驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇與結(jié)構(gòu)調(diào)整并存，為高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（一）政策持續(xù)優(yōu)化，精準(zhǔn)賦能市場(chǎng)活力釋放2025 年上海房地產(chǎn)政策以“支持合理需求、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、防范化解風(fēng)險(xiǎn)”為核心，推出了一系列精準(zhǔn)有效的調(diào)控措施，為市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力保障今年8月25日上海出臺(tái)的房地產(chǎn)新政（滬六條）對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。
新政通過放開外環(huán)外限購(gòu)、降低首付比例、提高公積金貸款額度等措施，有效刺激了改善性需求釋放據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份上海二手住房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加3%，同比增加27%，表明政策對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響未來，政策工具箱仍有豐富空間，可圍繞多孩家庭、老年群體、高層次人才等特定群體推出更具針對(duì)性的支持措施，進(jìn)一步釋放市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。
（二）市場(chǎng)分化加劇，區(qū)域價(jià)值重構(gòu)趨勢(shì)明顯2025 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征更加顯著，這種分化既是城市發(fā)展階段的必然結(jié)果，也是資源優(yōu)化配置的客觀體現(xiàn)，形成了“核心堅(jiān)挺、遠(yuǎn)郊調(diào)整”的發(fā)展格局核心城區(qū)憑借稀缺資源與成熟配套，價(jià)值支撐穩(wěn)固。
黃浦、徐匯、靜安等核心區(qū)域，依托“一江一河”沿岸開發(fā)、歷史風(fēng)貌保護(hù)等城市更新項(xiàng)目，居住品質(zhì)持續(xù)提升，成為高凈值人群的置業(yè)首選遠(yuǎn)郊區(qū)域面臨調(diào)整壓力，去化周期相對(duì)較長(zhǎng)崇明、金山、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，由于產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口流入有限，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，郊環(huán)外去化周期已拉長(zhǎng)至。
36 個(gè)月市場(chǎng)分化背后是“人口、產(chǎn)業(yè)、配套”三大核心要素的重新配置，這種分化趨勢(shì)有利于引導(dǎo)資源向高能級(jí)區(qū)域集中，促進(jìn)職住平衡，為實(shí)施“一區(qū)一策”的差異化調(diào)控提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)，推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更加健康、可持續(xù)的發(fā)展格局。
（三）商辦市場(chǎng)轉(zhuǎn)型加速，存量盤活空間拓展2025年上海商辦市場(chǎng)在城市功能升級(jí)與政策引導(dǎo)下，進(jìn)入以“存量?jī)?yōu)化、功能轉(zhuǎn)型、品質(zhì)提升”為核心的調(diào)整期雖然整體市場(chǎng)仍面臨一定的去化壓力，但通過“商改住”、功能更新、綠色升級(jí)等多種方式，存量資源盤活將取得成效，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型空間持續(xù)拓展。
今年7月3日上海發(fā)布商辦樓宇更新提升政策，這為存量更新提升指明了方向路徑上海已啟動(dòng)多個(gè)商務(wù)樓宇改造升級(jí)或轉(zhuǎn)化利用項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來三年將有更多存量商辦物業(yè)通過功能轉(zhuǎn)型，補(bǔ)充保障性租賃住房與人才公寓供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)。
“存量增值、民生保障”的雙重目標(biāo)商辦市場(chǎng)向綠色、智能、復(fù)合化方向轉(zhuǎn)型隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公空間的需求從“單一辦公”向“綠色低碳、智能高效、功能復(fù)合”轉(zhuǎn)變2025 年上海新建商辦項(xiàng)目中，綠色建筑占比持續(xù)提升，智慧辦公系統(tǒng)（如智能照明、能耗監(jiān)測(cè)、遠(yuǎn)程辦公支持等）普及率也不斷提高，部分高端商務(wù)樓宇通過改造升級(jí)，引入商業(yè)、休閑、文化等多元業(yè)態(tài)，打造。
“一站式”商務(wù)生活空間，提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力（四）庫(kù)存結(jié)構(gòu)區(qū)域分化，供需平衡潛力巨大2025年上海住宅市場(chǎng)整體庫(kù)存保持在合理區(qū)間，從整體市場(chǎng)來看，全市新建商品住宅去化周期為19個(gè)月，略有攀升庫(kù)存結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征，為實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控、促進(jìn)供需動(dòng)態(tài)平衡提供了發(fā)力點(diǎn)。
中心城區(qū)徐匯、靜安、浦東等核心區(qū)域，由于土地供應(yīng)稀缺、市場(chǎng)需求旺盛，庫(kù)存去化周期普遍在 8個(gè)月以下遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力相對(duì)較大，去化周期較長(zhǎng)崇明、金山等區(qū)域，由于市場(chǎng)需求相對(duì)有限，庫(kù)存去化周期超過 20 個(gè)月，部分項(xiàng)目面臨一定的去化壓力。
針對(duì)這一情況，上海通過優(yōu)化限購(gòu)政策、完善交通配套、導(dǎo)入特色產(chǎn)業(yè)等方式，逐步激活遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)需求，同時(shí)控制新增供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)庫(kù)存合理消化庫(kù)存結(jié)構(gòu)的區(qū)域分化，既反映了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不平衡性，也為實(shí)施“
一區(qū)一策”提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)通過分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策，對(duì)庫(kù)存去化周期合理區(qū)域適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，對(duì)庫(kù)存壓力較大區(qū)域重點(diǎn)激活需求、優(yōu)化配套，能夠進(jìn)一步促進(jìn)全市住房供需動(dòng)態(tài)平衡，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 三 有力推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)建議。
2026年是“十五五”的開局之年，為貫徹落實(shí)黨的二十屆四中全會(huì)精神和“十五五”規(guī)劃建議中關(guān)于“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”的重要部署，上海還可考慮進(jìn)一步突破現(xiàn)有政策框架，系統(tǒng)性地破除制約住房消費(fèi)的體制機(jī)制障礙。
為推動(dòng)市場(chǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)、提質(zhì)增效”的發(fā)展目標(biāo)，建議從以下五個(gè)方面綜合施策：（一）持續(xù)釋放合理住房需求，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化政策工具箱，精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，激發(fā)市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。
一是細(xì)化差異化限購(gòu)政策，針對(duì)多孩家庭、高層次人才等特定群體，在核心城區(qū)適當(dāng)放寬購(gòu)房條件，如對(duì)三孩家庭在核心區(qū)購(gòu)房給予額外套數(shù)指標(biāo)，吸引更多優(yōu)質(zhì)人才在滬安居樂業(yè)二是深化信貸政策優(yōu)化，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步降低首套及改善性住房貸款利率；針對(duì)剛需群體推出。
“首付分期”“利率優(yōu)惠”等定制化金融產(chǎn)品，緩解置業(yè)資金壓力積極發(fā)揮財(cái)政政策對(duì)樓市的支撐作用當(dāng)前上海的租金售價(jià)比（平均值2%以下）低于房貸利率（LPR 5年期以上3.5%），導(dǎo)致房產(chǎn)持有收益無法覆蓋資金成本。
貼息政策通過“隱形降息”，收窄這一利差，從經(jīng)濟(jì)賬上重塑購(gòu)房的合理性目前廣州等城市正在與金融管理部門探討官方層面的房貸貼息政策，上海也要積極行動(dòng)當(dāng)前全國(guó)性、財(cái)政主導(dǎo)的房貸貼息政策具備出臺(tái)的邏輯和空間，可優(yōu)先覆蓋新增首套房貸，并運(yùn)用超長(zhǎng)期特別國(guó)債等工具提供資金。
優(yōu)化調(diào)整房產(chǎn)稅試點(diǎn)上海作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，當(dāng)年出臺(tái)的市場(chǎng)情況與現(xiàn)在已有很大的不同實(shí)踐表明，在當(dāng)前投機(jī)性購(gòu)房占比近乎可以忽略的現(xiàn)狀下，既有房產(chǎn)稅對(duì)一部分改善性需求也形成了一定制約建議在評(píng)估總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，考慮適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，以鼓勵(lì)有購(gòu)買能力的市民加大改善性購(gòu)房的意愿。
創(chuàng)新住房金融產(chǎn)品供給針對(duì)當(dāng)前“賣一買一”置換鏈條不暢的突出問題，建議大力推廣類似“置換接力貸”等創(chuàng)新型金融產(chǎn)品通過推動(dòng)商業(yè)銀行設(shè)立專項(xiàng)額度，允許改善型客戶在舊房出售前，能獲得新購(gòu)房資格認(rèn)定與貸款支持，有效破解資金與資格的雙重瓶頸。
（二）創(chuàng)新存量資產(chǎn)盤活機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu) 為有效化解庫(kù)存壓力并優(yōu)化資產(chǎn)配置，建議通過以下路徑系統(tǒng)性推進(jìn)存量資源轉(zhuǎn)化與功能提升 建立存量住房轉(zhuǎn)化保障房機(jī)制建議由國(guó)有住房租賃平臺(tái)牽頭，針對(duì)庫(kù)存壓力較大的外圍區(qū)域，定向收購(gòu)符合條件的商品住宅。
通過統(tǒng)一改造與運(yùn)營(yíng)，將其轉(zhuǎn)化為人才公寓、保障性租賃住房或配售性保障性住房等多類型住房，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與完善住房保障體系的雙重目標(biāo)為保障實(shí)施效率與財(cái)政可持續(xù)性，應(yīng)同步制定明確的房源收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，并建立以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)的折價(jià)收儲(chǔ)模型，合理控制財(cái)政支出。
推動(dòng)商辦樓宇功能轉(zhuǎn)化與提質(zhì)更新針對(duì)大量閑置或低效商辦物業(yè)，建議發(fā)布“商辦功能轉(zhuǎn)化正面清單”，明確允許其在符合安全、環(huán)保等要求的前提下，轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施或文體空間等符合城市發(fā)展需求的用途。
為加速項(xiàng)目落地，可建立跨部門聯(lián)審“快速通道”，對(duì)清單內(nèi)項(xiàng)目實(shí)行規(guī)劃、消防、住建等部門聯(lián)合審批，將整體審批時(shí)限壓縮，有效降低制度性交易成本，激發(fā)市場(chǎng)參與活力（三）強(qiáng)化“好房子”標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)，驅(qū)動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革
為貫徹落實(shí)“十五五”規(guī)劃關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的要求，上海要以“好房子”建設(shè)為核心抓手，通過標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)與激勵(lì)政策雙輪驅(qū)動(dòng)，全面推進(jìn)住房供給體系提質(zhì)升級(jí) 將“上海好房子”標(biāo)準(zhǔn)前置納入土地供應(yīng)體系建議在土地出讓階段系統(tǒng)植入“上海好房子”建設(shè)要求，將綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、全齡友好適老化設(shè)計(jì)、智慧社區(qū)配置等關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)作為土地競(jìng)拍的前置條件，從源頭上確保新建住宅項(xiàng)目的品質(zhì)基準(zhǔn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升。
建立“好房子”性能認(rèn)定與金融支持聯(lián)動(dòng)機(jī)制對(duì)達(dá)到“好房子”認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，實(shí)施差異化的金融激勵(lì)政策例如購(gòu)買此類住房的消費(fèi)者可享受住房公積金貸款額度上浮20%的支持，開發(fā)企業(yè)可獲得相應(yīng)開發(fā)貸款利率下浮優(yōu)惠通過“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制，形成品質(zhì)提升與價(jià)值回報(bào)的良性循環(huán)，持續(xù)激發(fā)企業(yè)打造高品質(zhì)住房的內(nèi)生動(dòng)力。
（四）構(gòu)建房地產(chǎn)“智慧監(jiān)測(cè)”體系，提升精準(zhǔn)調(diào)控效能 為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化加劇的復(fù)雜局面，建議優(yōu)化完善更加精準(zhǔn)、動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)調(diào)控體系優(yōu)化“一區(qū)一策”的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，通過每月更新各區(qū)甚至各版塊去化周期、價(jià)格指數(shù)等核心數(shù)據(jù)，將全市區(qū)域劃分為紅、黃、綠三色預(yù)警等級(jí)。
對(duì)紅色預(yù)警區(qū)域（如去化周期超過市平均值）自動(dòng)觸發(fā)土地供應(yīng)暫停、存量收儲(chǔ)等應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控 同時(shí)，動(dòng)態(tài)優(yōu)化市場(chǎng)先行指標(biāo)的監(jiān)測(cè)運(yùn)用例如監(jiān)測(cè)“二手房新增客房比”（新增掛牌房源與新增帶看客戶數(shù)量的比值），該指標(biāo)能提前預(yù)判市場(chǎng)的供求情況，與其他指標(biāo)共同構(gòu)建市場(chǎng)智慧監(jiān)測(cè)體系，提升預(yù)判能力。
（五）加強(qiáng)全方位預(yù)期管理，重塑市場(chǎng)信心基礎(chǔ) 信心比黃金重要穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵建議建立常態(tài)化的權(quán)威信息發(fā)布機(jī)制，每月由市住建委、規(guī)資局、統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合召開市場(chǎng)數(shù)據(jù)解讀會(huì)，通過“上海發(fā)布”等官方平臺(tái)主動(dòng)釋放權(quán)威信息，精準(zhǔn)解讀政策意圖，有效對(duì)沖不實(shí)傳聞。
同時(shí)，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊自媒體編造傳播“房?jī)r(jià)暴跌”“政策謠言”等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，持續(xù)凈化輿論環(huán)境，為市場(chǎng)恢復(fù)營(yíng)造健康、理性的輿論氛圍2026年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的前景展望。
展望2026年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將在政策持續(xù)優(yōu)化、城市更新加速、產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升的多重利好驅(qū)動(dòng)下，繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì)將更加明顯，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展將取得新的進(jìn)展（一）市場(chǎng)整體將保持穩(wěn)健運(yùn)行，量穩(wěn)質(zhì)升特征凸顯。
2026年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端將持續(xù)得到政策支持，剛性與改善性需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計(jì)全年商品住宅成交面積將保持在500-550萬(wàn)㎡區(qū)間，成交金額穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；二手房市場(chǎng)將延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模穩(wěn)中有升，市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步改善。
價(jià)格方面，受核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)增加、產(chǎn)品品質(zhì)提升等因素支撐，新房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)上漲；二手房?jī)r(jià)格有望逐步觸底，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格漲幅可能高于全市平均水平，市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升、結(jié)構(gòu)分化”的態(tài)勢(shì)（二）政策紅利持續(xù)釋放，支持力度更加精準(zhǔn)
2026年，上海房地產(chǎn)政策將延續(xù)“支持合理需求、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境”的基調(diào)，政策工具箱將進(jìn)一步豐富完善在需求端，限購(gòu)政策有望進(jìn)一步細(xì)化寬松，公積金貸款額度、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠力度可能進(jìn)一步加大；在供給端，“好房子”將不斷推出，保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模將穩(wěn)定；在金融端，精準(zhǔn)的財(cái)政貼息政策有望落地，個(gè)人住房貸款利率有望保持在低位運(yùn)行，開發(fā)商融資環(huán)境將進(jìn)一步改善，城市更新、保障性租賃住房等領(lǐng)域的金融支持力度將持續(xù)加大。
同時(shí)，政策將更加注重精準(zhǔn)性與差異化，“一區(qū)一策”的實(shí)施力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，以更好地適應(yīng)不同區(qū)域的市場(chǎng)特征（三）區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)一步優(yōu)化，核心資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定2026年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化將進(jìn)一步延續(xù)，核心城區(qū)仍將成為市場(chǎng)發(fā)展的引擎。
核心城區(qū)憑借稀缺資源與成熟配套，高端住宅市場(chǎng)將持續(xù)堅(jiān)挺，徐匯濱江、北外灘、陸家嘴等板塊的部分核心資產(chǎn)價(jià)值將進(jìn)一步穩(wěn)定遠(yuǎn)郊區(qū)域則根據(jù)庫(kù)存去化情況，若出臺(tái)相關(guān)收購(gòu)存量房做保障房之類的政策，那么庫(kù)存壓力將得到緩解，市場(chǎng)運(yùn)行將更加平穩(wěn)。
（四）品質(zhì)升級(jí)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，綠色智能成為主流2026年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將從“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，綠色、智能、宜居將成為住宅產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)開發(fā)商將進(jìn)一步加大在綠色建筑、智能建造、健康住宅等方面的投入，智能安防、智能家居、智慧社區(qū)等系統(tǒng)的普及率將大幅提高。
同時(shí)，住宅產(chǎn)品的多元化趨勢(shì)將更加明顯，針對(duì)不同群體需求的定制化產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)，居住品質(zhì)與服務(wù)水平將全面提升，更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往（五）新發(fā)展模式加速成型，租購(gòu)并舉體系更加完善2026年，上海房地產(chǎn)將加速向
“租購(gòu)并舉、存量?jī)?yōu)化、品質(zhì)提升”的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型在租賃市場(chǎng)方面，租金價(jià)格將保持平穩(wěn)，租賃住房的居住品質(zhì)與配套服務(wù)將不斷提升；在存量市場(chǎng)方面，城市更新將有力推進(jìn)，存量住房與商辦物業(yè)的盤活利用將成為市場(chǎng)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性與交易效率將進(jìn)一步提升。
總之，2026 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將在保持穩(wěn)健運(yùn)行的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升與模式轉(zhuǎn)型的多重突破，為“十五五”規(guī)劃的順利推進(jìn)提供有力支撐隨著政策紅利的持續(xù)釋放、城市功能的不斷升級(jí)、市場(chǎng)環(huán)境的日益改善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性與活力將進(jìn)一步彰顯，高質(zhì)量發(fā)展的道路將越走越寬廣。
（本文作者：上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)）
